「“二手房”房屋买卖合同纠纷的解决之道」

时间:2020年10月14日 17:00:50 作者:李小白

  近几年随着房地产市场经济的不断发展,二手房房屋买卖市场的交易数量日趋增多,特别是随着房屋交易价 值的起浮,由此带来了二手房交易领域的诸多不稳定因素,随之而来产生了诸多矛盾纠纷。在此,笔者通过办理二手房房屋买卖合同纠纷案件,愿与大家共同分享以下几点粗浅的经验。

“二手房”房屋买卖合同纠纷的解决之道


 
“二手房”房屋买卖合同纠纷的解决之道  

  一、二手房的概念及合同纠纷类型

  (一)二手房的概念

  所谓二手房,是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。当然这是百度百科的解释,通俗地讲二手房就是相对于从开发商手里购买的期房而言的各类房屋类型的总称。相比于期房而言,二手房独有的优势就是价格低廉、现买现卖、购房手续简便等,因此,颇受消费者的追捧。

  (二)二手房房屋买卖合同的纠纷类型

  因买卖二手房产生的纠纷类型大体可以归结为三类:买方违约型、卖方违约型、中介违约型。前两种是司法实践中最常见的类型,后一种在实践中几乎很少见,三种违约类型绝大多数情况下是针对按揭购房的情形,因为在全款购房的情形下,加上中介方的参与,可以有效地完成买卖房屋的过户手续,避免了纠纷的发生。

  1、买方违约型

  实践中买方违约最为常见的情形就是因买方自身征信的问题,无法正常办理目标房屋的按揭贷款手续,从而导致目标房屋无法顺利完成过户登记手续,一旦房价出现波动,买卖双方的内心也随之而动摇,故双方的买卖合同也无法继续履行,造成购房僵局。

  2、卖方违约型

  卖方作为二手房的坐拥着自然是在房价处于涨幅的巅 峰时期出卖房屋才能盈利,买卖双方即便是在中介方的介绍下签订了房屋买卖合同,若房价出现起伏,卖方便拒绝配合完成过户手续,从而导致房屋交易无法继续完成。

  二、二手房房屋买卖合同纠纷的法律适用

  二手房房屋买卖合同的法律适用就民事领域而言最为

  重要涉及到的有《民法总则》、《合同法》及相关司法解释,其中又属《合同法》的条文最多,第五十六条、第五十七条、第五十八条关于合同无效后的责任承担;第七十七条、第七十八条有关合同变更的内容;第九十三条至第九十八条有关合同解除的内容;第 一百零七条至第 一百二十二条关于合同违约责任的规定,前述条文都是解决二手房房屋买卖合同的极其重要的条文规定,还有诸如《民法总则》、《房地产管理法》及有关的行政法规司法解释的规定都会成为解决二手房房屋买卖合同纠纷的大前提,在此便不一一列举了。因此,熟悉并牢牢掌握前述法律适用的条文是有效解除处理二手房房屋买卖合同纠纷必不可少的重要内容。

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  三、二手房房屋买卖合同涉诉环节的重点把握

  对于买方而言,一是要尽可能地搜集涉案合同相关的证据资料,包括定金收据在内的各种付款凭据,对于有中介参与的付款过程最 好是有加盖中介公司印章的付款凭据,能够有效地增加证据的证明力;二是对于贷款购房而言,要尽可能地确保自身征信的完善,一旦银行因征信原因不发放贷款,极易造成自己陷于违约的不利状态;三是积极要求买方及中介方提供买卖房屋的产权调查信息,使自己能够更加清楚地了解掌握房屋的信息,以免发生抵押清偿等不利情形的出现;四是一旦发现卖方有因房屋价格上涨欲另售房屋等根本违约情形,及时向法院申请诉讼财产保全,及时将房屋查封,以便给后期赢得法院胜诉生效判决获得便利。

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