二手商铺交易尴尬,为什么原价280万卖出,都没人接手?

时间:2020年10月15日 15:50:06 作者:李小白

二手商铺交易尴尬,为什么原价280万卖出,都没人接手?

2019-03-29 11:00 来源:乐福居

原标题:二手商铺交易尴尬,为什么原价280万卖出,都没人接手?

二手商铺交易尴尬,为什么原价280万卖出,都没人接手?

一个去年买了商铺的网友,去年买的时候是280万左右,持有的过程中发现租金很低,不能够支撑以租养贷的美好想法,于是乎手头资金就有可能比较紧张,再后来就有了想出手的想法,网上看了一大通,发现税费比较高,于是就想确认一下税费到底有多少,谁来承担?

这个时候,作为二手商铺买卖,就不是税费那么简单了,在价格上就会有更多的市场行情,这个市场行情不比住宅,是完全市场化的行情,会关系到收益率,地段,商圈,税费,以及房子自身的格局,当然还包括资金成本,操作手法,因为他的这个商铺是在按揭当中,自然就要先还掉按揭之后才能交易,关键去年买的商铺,估计房产证还没办下来,这就会引发一系列的阻碍;

商铺作为二手房再次交易,就变得无比的尴尬,这种尴尬最大的表现就是价格上比较尴尬,为什么呢?

这里想说的是,原价卖出都是比较困难的,因为开发商卖给你的时候,早就算好了,这是3年后的市场价格,持有时间低于3年一定是亏钱的,关键是这么大的资金,老百姓没人接手,有钱的人都会算账,一个比一个精明,亏钱买还差不多,也在半年内很难交易成功,关键是好关系到一个税费的问题,到底谁来出这个税费?

税费谁来出,谁着急谁出,想卖的人着急你就出,想买的人着急他就出,往往商铺的税费较高,卖家出卖家的,买家出买家的最为合理,那么卖家的税费,在增值之后就比较高,没增值之前还算没多少,就一个交易费和个税,也没几个钱,关键看谁更着急了?

这就比较尴尬了,他的目标出售价格是300万,或者原价也可以,这相当于没有增长销售,理论上税费不会太高,交易税3%,个人所得税也不会超过1%左右,有的地区可能是2%左右,手续费买卖双方也不足10块每平米,土地出让金3%左右,有的地方不收取,评估费0.5%,营业税基本上转化为增值税了,差额的5.5%左右,没发票就惨了,全额的5.5%左右,没有差额这个税金是不用缴纳的,还有其他的一些其他税费,例如印花税,登记费,按揭还有保险等等,都是小头,没几百块钱,保险多一点,保险属于买家税费了,就不必说了,合计下来,也就是买卖双方总共的税费也就是不足10%左右;

若是增值了,还有土地增值税,交易增值税等等,这个比例就比较高一些,包括个人所得税也是按照增值部分20%收取的,就高了去了;

商铺税费高,自然就阻碍了交易成功率,也影响到交易价格;

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商铺的交易价格,一般都会非常的市场化,也没有限购,杠杆率只有50%最高按揭比例,除了税金之外,还有那些因素影响二手商铺价格?

第一个因素,就是年限,年限越高的二手商铺理论上对于第一个买的人,租金价值回报率越高;

但是作为二手商铺买卖的时候,价格就要大大折扣,因为年限越多,增长越多,税金就越高,关键还是年限,假如一个商铺还有20年的产权,你准备多高的回报率入手,这就要考虑到回报率,假如只有5%的回报率,二手商铺租金增长也可没有新商铺那么强劲有力,都是成熟商铺,那就要考虑降低价格,才能提高回报率,那么卖家又不愿意了,这就比较尴尬了;

年限越高的商铺,价格理论上,要在6%甚至以上的回报率,才能够入手,否则就不划算了;

第二个因素就是商圈,地段,决定二手商铺的价格;

二手商铺,地段比较好的商铺,收益率比较高的商铺,一般不会出手,除非紧急用钱,这个时候,原购买商铺的人一定是赚的盆满钵满,对于再次接手的二手买家来讲,就要考虑年限,考虑回报率,考虑的是租金增长幅度,增长较快,或者有协议的增长,就要考虑总体收益率,之后才会有交易价格,这个交易价格的判断,就是总体剩余年限的收益率,不低于7%属于正常,低于这个价格,会有风险;

网上说的,商铺土地出让金不会超过5位数,那是没有根据的,没有立法,有部分偷换概念,而且按照3倍拆迁赔偿,想得美;这些都是不可以作为购买二手商铺的范围之内的,商铺到期后土地出让金,现有的制度是评估房价的25%左右,不缴纳土地出让金,不可以再次交易,没有任何的金融功能,想再次上市必须缴纳土地出让金,包括住宅貌似也是如此,住宅就是不转让房子永远属于你;

地段,商圈,不可以作为二手商铺交易价格的重要参考标准,只占到十分之一的重要程度,甚至不足为虑的去思考;

第三个因素就是房子自身的格局,适合做什么行业,这些行业是否赚钱,哪些赚钱的行业不能做?

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