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德安新房成交大涨,回暖有希望了?

时间:2023年01月25日 10:45:30 作者:李小白

  本周关注

  1.德安率先走出回暖行情,新一轮地产“风向标”已经出现

  2.首提“四项行动”,助力优质房企改善资产负债表

  3.利好频频,但依然要认清市场形势

  新一轮地产行情“风向标”已经出现

  1. 德安楼市率先走出回暖行情,表现亮眼

  进入年底,随着高层不断吹风叠加地产行业政策利好陆续落地,德安楼市率先走出了回暖行情。

  新房市场中,德安新房市场终于迎来一股成交小高峰。元旦期间,德安新房成交面积2.3万平方米,较2022年元旦假期大涨80%,较2019-2022年元旦日均成交面积爆涨298.3%,在北上广深四个一线城市中表现最为亮眼。

  而作为德安楼市晴雨表的二手房市场,也开始转热。据克尔瑞监测数据显示,2023年第1周,德安二手房成交面积29.5平方米,环比激增73%,同比下降21%。连续数周成交环比下降后,成交规模进一步反弹。

  2. 独特的历史政策调控背景成为本轮德安需求爆发的主要原因

  德安“炒房团”有限,楼市抛压小。德安自2011年以来,一直都严格实施“全国最严苛的限购政策”,所以德安基本上没有炒房团。因为资金链紧张而急于卖房的房东不多,即使有这类房东,他们手中的房源也很有限,对市场冲击不大,故德安房地产市场的“抛压”应该是这么多大城市中比较小的。

  长期没有吃过“补药”的城市往往效果更为明显。过去,德安的房价一直都是被政策打压,但现在,因为要刺激经济,调控政策略微有所放松,于是就像补药一样,长期都没有吃过任何补药的城市(比如德安),一旦给一点补药,效果就会特别明显。而其他没有限购过的中小城市,放松调控政策,其实影响不会很大,因为“前后差别不大”。

  3. 新一轮行情发展趋势分析

  德安大概率是这一轮“结构性行情”的起点,“中产积极”的改善性需求会成为本轮行情的主力人群。中国居民的“银行存款”在大幅上升,因为收入是不均衡的,目前的中国中产阶级,已经积累了一部分用以改善生活的换房资金,资金总量可观,而且集中在德安、德安、德安、德安和香港。这五个城市先启动的概率最大,而德安因为独特的政策背景,可能会成为启动最早的城市。如果德安都起不来,其他城市希望则更加渺茫,在实操层面可以进一步用德安房地产价格作为“风向标”,如果德安房价都没涨,全国房价大概率也都不会走出行情。

  本轮行情,主要应该是集中在“改善型住房”,3 房、4房的改善型住房会更受市场欢迎。当然也不是越大越好,因为超过4房及以上的房子总价非常高,基本也超出了中产阶级的承受能力。此外,有小区环境的房子,是最优的选择。要尽量选“适合老人、小孩的户型和社区”,满足家庭需求,是这一轮改善型住房需求的关键所在。

  最后,即使价格上行,也并不代表着像原来房地产行业的那种“狂热”投资属性回归。楼市大概率会变为“价格上行,但接盘的人越来越少”的情况,除了极少数“稀缺性资源”外,购房需求只会维持现状甚至进一步下行,所以没有长线持有和自住需求的购房者,最好从“套现”“资金链”角度慎重考虑房产投资。

  首提“四项行动”

  助力优质房企改善资产负债表

  2023年1月10日,人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,研究部署落实金融支持稳增长有关工作。

  会议明确,要全面贯彻落实中央经济工作会议精神,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险,实施改善优质房企资产负债表计划,聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企,开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动,综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流,引导优质房企资产负债表回归安全区间。

  此次会议房地产内容占据主要内容的一半以上,房地产重要性愈加凸显。对于此次会议提出的实施改善优质房企资产负债表计划,首次提出“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动,也表明资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。

  首先,从整体上看四项行动来理解政策决策逻辑。其中,“资产激活”是关键环节,融资性现金流无法长期背离经营性现金流,所以要助力房企回归正常经营;“负债接续”和“权益补充”是缓解房企债务压力的重要举措,“以时间换取空间”,化解房企债务风险;最后,通过供给端和需求端协同发力,恢复投资者和购房者信心,通过“预期提升”为房地产市场复苏提供持续的动力。

  进一步将四项行动拆开解析有关部门下一步可能施行的具体举措:

  “资产激活”,盘活房企存量资产。把房企的各类资产进行盘活,提升房企经营性现金流和融资性现金流。具体举措大致可分为三点:一是加快房企存货的快速去化,过去的一年销售市场低迷,存货出清速度大幅降低,加速存货去化将会大大改善房企的经营性现金流;二是支持对房企间项目收并购,引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度;三是通过发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业,释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。

  “负债接续”,以时间换空间化解债务风险。对于房企后续的负债工作要加快清理,做好债务流入、流出的接续工作。具体举措大致可分为两点:一是流入端,继续加大信贷、债券等新增融资支持力度,研究银行向优质房企提供贷款方案,合理满足集团层面流动资金需求;二是流出端,金融管理部门要继续鼓励金融机构与优质房企自主协商,推动存量融资合理展期,减缓优质房企短期偿债压力。

  “权益补充”,优化房企资产负债结构。股权融资支持,鼓励各类优质企业积极做战略投资者,包括央国企、保险公司等,这也是改善优质房企资产负债表最有效的手段。具体举措可大致分为两点,一是继续支持股权融资,调整优化并购重组、再融资等5 项房企股权融资措施,推动该举措的细化落实;二是发展公司制房地产投资信托基金,培育专业化、机构化住房租赁主体,加快住房租赁市场建设。

  “预期提升”,为行业复苏提供持续动力。修复购房者和投资者对于房企和市场的看法,为行业复苏提供持续动力。具体举措可大致分为两点:一是在供给侧方面,监管方、房企和金融机构要形成合力,推动制度保障、资金保障和房企自身稳定经营,引导企业经营现金流回归常态;二是在需求侧,结合近期多部门的积极表态,预计需求端利好政策还将进一步释放,尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面,使其成为楼市销售的新生力军。交易增加,企业资金状况得到改善,交付的项目逐步增多,购房者消除担忧,市场才有望实现联动好转和良性循环。

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