关于进一步完善《不动产登记操作规范(试行)》中 抵押权登记的几点建议

时间:2020年10月17日 23:09:07 作者:李小白

抵押登记是目前国内金融机构采用的主流担保方式。完善抵押登记程序对于减轻企业负担,降低融资成本,减少金融机构的风险敞口均有非常重要的作用。登记机关在程序上的每一点改进,不仅能提升自身办公效率,同时也能极大便利企业,尤其是减轻中小企业在融资过程中的负担,可谓实现政企“双赢”。

随着国家推行不动产登记制度和对操作的不断完善,各地在统一认识,规范操作上已经有了巨大改进。今年年初国土资源部下发了《不动产登记操作规范(试行)》,进一步细化了抵押权登记的操作规范。但在实践操作中,往往会遇到具体一些问题,为此建议:

1、定期发布全国性的指导文件。定期整理典型案件,以规

范性文件的形式统一对外公布。另外,可考虑设立长效监督机制,避免一些地方在抵押文件清单之外设置不必要和不合理的要求。

2、明确追加抵押的操作规范。明确追加抵押的规范,如已有土地抵押,追加抵押土地上的在建建筑物的;已有在建建筑物抵押转为现房抵押的;土地上部分建筑物抵押的,要追加抵押另外建筑物的,均不应撤销原有抵押,而应可直接办理新增或追加部分抵押,并应简化相应流程。“撤销-重新抵押”是程序设计上的瑕疵,没有充分考虑到金融机构非常忌讳的风险敞口问题。

3、进一步明确抵押物价值的判断标准。在确定抵押物价值的时候,应以市场评估为主,以历史成本为辅。

4、尽快明确房地分开抵押等历史积案的处理方案。由于历史原因和一些政策漏洞,在房地分开办理抵押的地区,出现了土地抵押给甲银行,而上盖建筑物抵押给了乙银行这类不规范的抵押,导致了抵押权人的权利处于不稳定状态。类似情形还出现在有些登记机关将最高额抵押作为一般抵押处理的地区,使得当事人除了第一笔贷款得到担保外,之后在抵押期间内发生的贷款都处于“脱保”状态,合法权益受到了影响。建议尽快明确此类历史问题的处理方案,以使得当事人的合法权益得到保护。

5、增加产证和他项权证的邮递送达服务和产调的网上查询服务。目前德安已有个人护照的邮递送达服务,建议登记机关在全国范围内增加产证和他项权证的邮递送达服务。

 


(民建嘉定区委)

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