楼市最严调控是怎样炼成的?“优等生”长沙经验大梳理

时间:2020年08月01日 18:01:45 作者:李小白

要不要学长沙调控,可能是近期不少城市头疼的问题。

7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会。在这次会议上,关于房地产的表述,如“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题”、“时刻绷紧房地产调控这根弦”、“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”、和“不以房地产作为短期刺激经济的手段”等,被认为传达了中央要求房价过快上涨城市收紧调控的信号。

而引起多方关注的是,此次会议,有德安、德安、德安、德安、南京、杭州、沈阳、德安、宁波、长沙等10个城市参加,各个城市负责人还做了发言。对此,多位地产人士均告诉21世纪经济报道,与其他几个城市多属于近段时间来房价上涨相对较快的城市不同,长沙的房价一直控制较好。

而稍早一些,更有传闻称,7月初,在住建部对某热点城市的调研座谈后,该城市曾派人员前往长沙交流学习住房管理经验。而在不久之后,当地出台了堪称史上力度最严的限购政策。

因此,尽管并未对外公布各个城市具体的发言内容,但许多受访人士都猜测,长沙“可能是去介绍经验”的。从严格且不断加码的限购、限售,到从“限利润”开始的限价、长沙在过去几年间构成的楼市调控体系,值得关注。

调控不断升级

与其他城市相比,长沙的楼市一大标志,就是不断升级的需求侧调控,所形成的严格的限购、限售条件。

目前, 长沙的限购和限售政策是,本地单身户籍或非本地户籍家庭,限购一套商品住宅;已婚以家庭为单位限购两套,且取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套;外地户口需连续缴纳24个月社保或个人所得税方可限购一套。另外,居民限售四年,企业则限售五年。

这经历了调控不断加码的过程。2017年3月18日,长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,政策划定长沙六区和长沙县(限长沙经开区、星沙)为限制区域对于非本地家庭,无房限购一套,已有住房的不得购买新房。政策主要针对新房市场,对长沙本地户籍家庭和二手房市场尚没有限购。到了5月20日,长沙市限购对象和限购范围进一步扩大。首先,长沙市户籍购房者也纳入了限购范畴,在限购区域内最多只能拥有两套房。其次,政策将二手房纳入限购范围,同时规定商品房拿到不动产权证后两年才能交易。

调控房价的决心还体现在土地出让环节。9月20日,长沙正式发布《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操纵规则》,对试点地块采取“熔断+摇号”的限价机制,国土部门按不高于土地挂牌起始价的150%,综合拟定土地交易最高限价,当竞价达到最高限价时,停止网上竞价,由竞价企业现场摇号决定。

2017年9月23日,长沙调控“套餐”再次全面升级,限制区域也扩展为全市。首先是购房门槛更为高,外地购房者需连续缴纳24个月以上的所得税或社保,而此前只需连续缴纳12个月以上。而本地购房者必须在取得首套房不动产权证后3年以上才能买第二套房。此外,限售政策进一步收紧,在长沙购买的商品房(含二手房),取得不动产权属证书3年后才能再次出售。

楼市最严调控是怎样炼成的?“优等生”长沙经验大梳理

数据来源:国家统计局、易居研究院

此后,长沙房价开始得到控制,从国家统计局发布的70城新房同比价格走势来看,2018年以后,大部分时间里,长沙新房同比涨幅开始低于70城中二线城市的平均走势。

2018年6月,长沙市人民政府办公厅出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,也标志着长沙调控正式进入“完全体”状态。

这份文件从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、严禁炒作等方面进行全面调控,调控力度再加码。政策规定本地户籍家庭若只有一套,第二套需要在取得第一套房子不动产权4年后方可购买;户籍单身与非户籍家庭在限购区域内有1套以上,不准再购买。同时,政策对限售进一步限制,规定商品房需取得不动产权证4年后方可转让。

即使进入楼市平静期的2019年,“打补丁”仍在继续。2019年4月,21世纪经济报道曾独家求证了长沙取消二套房契税优惠文件的消息,长沙开始对个人购买家庭第二套改善性住房,按4%的税率征收契税,不再给与契税优惠。

持续的政策, 也取得了良好的成效。今年一季度,易居研究院曾发布报告称,2019年,在其测算的50个城市中,长沙的房价收入比仅6.4,最高的德安达到了35.2。

楼市最严调控是怎样炼成的?“优等生”长沙经验大梳理

数据来源:易居研究院

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